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一、2011年中国房地产新政解析
1.“国八条”
政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉
为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。
2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。该政策是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。总体来看，本次调控政策要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强，
具体如下：
明确房价调控目标，稳定预期。文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中从未出现。
实施限购措施和利用舆论引导合理需求。在“国八条”出台前已有已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一；“国八条”的限购规定更加严厉、涉及城市更广，主要体现在以下几个方面：(1)覆盖范围更广；(2)购买限制更严；(3)跨区域限制更严。
改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松。确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。
税收、信贷政策进一步升级，合力抑制投资投机需求。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
2.房产税
政策要点：在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大
“国八条”发布次日(1月27日)，上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。
从征税范围来看，上海虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围，因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多，对高档住房和普通住宅同时产生影响。而重庆的政策主要针对高档住房，对普通住宅不会产生影响。从税率来看，重庆税率跨度大(最低0.5%，最高1.2%)，而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低。
目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响。而且在试点初期，房产税对地方财政收入贡献很小，未来也难以与土地出让金相提并论。
二、各地“国八条”细则分析
1.“限购令”
在1月26日“国八条”出台后的1月28日，青岛、长春两地即出台落实“国八条”的实施细则，实行“限购令”，2月15日北京出台“限购令”。截至3月15日，35个大中城市(指直辖市、省会城市和计划单列市，不含拉萨)中，只有合肥、重庆、西宁和呼和浩特4个城市没有出台限购措施。
各地“限购令”严厉程度略有差异，北京领严全国，贵阳、长沙等地最为温柔。从实行时间来看，青岛、长春、石家庄、贵阳和厦门5市的“限购令”实行时间截至今年的12月31日，而南宁的“限购令”实行期限为一整年，截止时间是2012年2月29日，其他城市没有明确截止时间。从限购范围来看，青岛、成都、南京等17个城市只在主城区或市区实行限购，而在远郊区县不实行，其中贵阳最为温柔，只在中心城区一环内限购，其余城市在全市范围内都进行限购；长沙仅对90平米以下住房限购，政策较为宽松。从非本地户籍家庭提供社保或纳税证明最低年限看，北京要求最严厉，需提供连续5年缴纳社保或纳税证明，兰州要求连续2年，成都、银川、长沙和乌鲁木齐相对宽松，对年限没有要求，其它城市均为1年。
2.“房价控制目标”
按照“国八条”要求，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。但从目前来看，各地出台房价控制目标较为谨慎。截至3月15日，已出台“国八条”细则的31个城市中，仅有贵阳、长春、银川和昆明4个城市公布房价控制目标，18个城市表示一季度公布房价控制目标，13个城市未提及此事。而已公布的4个城市的房价控制目标多数为定性描述，以人均可支配收入、GDP、上年全国平均水平作为参照标准，未采用数字量化指标，只有银川明确提出价格上涨幅度同比低于10%(统计局数据显示，2010年银川住宅销售均价涨幅为18%，2010年12月银川新建住宅价格指数同比上涨6.2%)。
地方政府对中央政策的执行动作缓慢，一方面原因是部分地方政府态度不够积极，放松执行力度，另一方面，因为缺乏公正、权威的价格参照标准，制定价格控制目标不好把握，加上中央首次要求各地制定“房价控制目标”，地方政府还需结合近年当地的房地产价格走势和经济发展情况仔细斟酌来确定，以免出现由于未完成房价控制目标而被追究责任的情况。
三、“国八条”出台后，重点城市住宅量价变化
多数城市成交量受到影响，百城价格涨幅得到明显遏制
受限购政策和传统淡季春节的双重影响，2月住宅成交量出现大幅下滑，第6周(1.31〜2.6)达到最低点，春节过后，与以往情况相同，成交量有明显回升，但仍低于春节前水平。从环比来看，10个代表城市(北京、上海、广州、南京、天津、杭州、青岛、成都、宁波、东莞)中，只有天津和成都环比上升，涨幅分别为15.2%和2.7%，其他城市环比均有不同程度下降，其中青岛下降幅度最大，降幅76.3%；但是从同比来看，仅北京、上海、青岛同比下降，北京下降最大43.2%，青岛最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。
但从最近两周(2.28〜3.13)的数据来看，春节后成交量回升的态势并未延续
一线城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈现下降趋势；二三线城市中仅大连保持较大的涨幅，其余大部分城市或开始出现下降苗头或已经大幅下降，17个城市最近两周的总成交量在100万〜150万平方米之间，明显低于新政出台前的200万平米以上。表明一系列政策正在开始逐步发挥效应，对市场成交量的抑制作用正在扩散。
从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，比上月缩小近一半，表明1月出台的新政已对房价上涨势头产生显著影响。其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。
四、2011年中国房地产市场展望
2011年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过2010年。近期两会在京召开，温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调保障性住房的建设。预计在2011年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。
房地产市场：“控制目标”和限购令双重限制下，将出现价格和销售面积双下降的局面
一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。根据房地产业中长期发展动态模型预测，2011年房地产市场将出现价格和销售面积双下降的局面，商品房销售价格微幅下跌1.5%〜4.3%，商品房销售面积下降2.8%〜7.8%。明确列入限购范围的35个大中城市(包括直辖市、计划单列市、省会城市)的需求降幅将更加明显(2010年此类城市商品房销售面积下降3%，而全国为增长10%)，这也是全国商品房销售均价下降的主要原因(各城市价格总体基本平稳)。
具体来看，在此轮调控中，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小；而三四线城市房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价可能上升。
土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳
2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005〜2008年的5亿〜6亿公顷。根据“国八条”，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。此外，政府继续加大保障房建设力度，计划2011年建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。因此，房屋新开工面积增长率、施工面积增长率仍将在高位运行，但各项指标增幅将明显低于2010年。
随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。因此，地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高。 |
