商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的出售；也可为项目建成运营后真正完成长期昌盛奠定坚实的根底。
反之，如果业态组合定位不符合项目地点城市商业开展现状的实际需求，将导致项目投入运营后必定不能做旺而终究归于失败。这种事例在全国许多城市可谓举目皆是。
项目开发前期清晰业态组合的定位，还对项目的规划设计和修建设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需求考虑哪些要素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方法？本文企图以地级市为例对上述问题进行探讨。
商业业态指的是运营者为满意不同的消费需求而构成的运营模式或运营形状，其分类主要依据运营主体的多少（是一个仍是多个）、目标商场、运营理念、服务功用、立店规划、选址、目标顾客、产品结构、店堂设备和装饰标准、产品进货渠道（从厂家仍是分销商处进货）和募集方法（是中央采购仍是单店进货）、产品的宽度和深度、价格政策（毛利率巨细）、出售方法等诸方面。
现在，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型归纳超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业商场(批发商场)、农贸商场等。其间，因为仓储式商场着重储销一体和非中心商圈选址，便利店着重社区便利性服务，专业商场着重运送、仓储、配送等物流概念，农贸商场着重农副产品出售，这些业态和作为修建群形状的商业步行街均不在本文评论的范畴。
商业房地产项目的业态组合，指的是开发商依据项目城市现有业态状况和对未来商业开展趋势的把握，充分使用本身或许整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目完成出售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功用分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位有必要在项目开发前期完成。
依据我们的操盘经历，单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个要素：
1、尽或许引入符合项目地实际需求的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态有必要有足够大的规划，以至于3~5年内无人能出其右，构成规划上的强势位置，将项目打造成新的商业中心；
2、要有主流业态和中心店，保证项目开业后对周边商业物业构成竞赛态势，出售力强，以招引人气，积累商气；但又着重多业态运营，以使各业态之间优势互补，降低全体运营本钱，进步利润率，预防风险；
3、现代百货公司和大型归纳超市比较适宜作为主流业态引入，但二者之间存在竞赛联系，要留意它们的错位运营；
4、首层和二层尽或许选用产权清晰、便于日后办理的内置步行街业态，即使引入现代百货或综超作为中心店，也有必要考虑选用适宜进行产权切割的办法，将项目化整为零进行出售，保证回笼开发资金；
5、大型归纳超市能够有用地构成商气，对保证项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易构成“租售”对立；
6、现代百货公司以时髦和女人消费为主，能够承受较高的租金，但该业态有必要从首层开始装备，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在必定程度上导致部分潜在客群不肯投资此类商铺。这是在引入百货公司和大型综超业态时有必要留意的。
以我国大大都地级市城区人口规划、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规划宜在总建2~3万平方米，层数操控在3~4层。在遭到用地面积、修建密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分昌盛的条件下也可建五层。但总建一般应操控在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便突然扩大。
另据研讨,人们对单体商场面积的心思最大承受能力为 1.7 万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超越这个“疲惫度”就拔苗助长了。从国外百货店的一般规划来看，单店运营面积多为 7000~8000㎡，在日本，超越 6000 ㎡就要遭到“大店法”的规制。需求警惕的是，现在，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，乃至在只要40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由忧虑，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰落潮的现象几年后又将重演。
修建规划方面，项目的临街一侧尽或许安置有广场如旱喷泉广场及停车场，留意供给优美购物环境，使之休闲特性明显。修建造型着重现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层乃至三层，在与之相邻的商业物业间架起人行天桥，在具有景象价值的临街面装备参观电梯，将客流直接从地面引向各层。修建内尽或许设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的要害点，是步行空间序列的高潮，这儿人流会集，流量大，最有或许鼓舞层间运动,又宜做休闲、促销场所；中庭顶部天窗宜选用通明资料引入天然光线，不只节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线招引向上。配套设备应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防体系、照明体系、通风体系、背景音乐体系、道路指示体系，均应规划建设到位。大大都情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分使用和整合现有商业资源。
依据项目总建的巨细和层数的不同，业态组合方法主张如下：
一、在首层面积为4000㎡~5000㎡，层数为4层，总建在1.6万㎡~2万㎡时，业态组合方法有：
组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。
其间，1F为流行时髦专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1~2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引入知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅通明落地玻璃配以亮堂灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的运营定位，并进行切割出售。而这种可凭栏远眺的餐饮文娱景象区还会具有十分不错的卖点。之所以着重对3F、4F的切割出售，是因为项目总建规划小，可供出售的面积最大也只要2万㎡，为进步开发商的投资收益，有必要尽或许进步切割出售商铺的份额。
该组合的缺点是短少中心店。但因为内置步行街将流行时髦和服装专卖会集运营，供给了舒适亮堂的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受运营者和消费者的欢迎。同时，该组合适宜划小商铺面积，便于操控总价，从而利于推盘出售。有必要着重指出，从定价战略和处理“租售”对立、利于开业后运营办理等多角度考量，这种首层为步行街，并争夺尽或许多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。尽管内置步行街这种业态现在在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。
组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型归纳超市，4F为专业卖场。
此组合的用意在于借大型综超能够有用积累人气来提高项目的质量。大型综超应成为本组合的中心店。但其有必要从2F开始引导人流并输送至3F，不然，将大型综超直接设置在3F有较大运营风险。
组合（3）：1F+2F为现代百货公司，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈十分老练，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。
关于组合（2）和组合（3），因为作为内置步行街的可供出售的商铺面积太少，有必要清晰：1、大型综超和百货店的面积有必要切割列入出售；2、首层面积一般应不小于4000㎡；3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行出售。
以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目全体运作所需投入的资金天然就少。但是，关于总建规划太小的项目，如若不能借助现有商业地产构成猗角，错位运营，相互支持，积极稳固原有的中心商圈位置，而项目本身规划又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的运营风险，作者仍是主张开发商慎重开发。
二、在首层面积为6000㎡~1万㎡，层数为3~4层时，其业态组合方法可考虑：
组合（4）：1F+2F3/4为内置步行街， 2F1/4+3F为大型归纳超市，4F为专业大卖场（如家居城），其间，3F、4F的临街部分为通通亮堂的餐饮文娱景象区。
此组合可供给便于切割出售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘出售。当然，大型综超应成为中心店。
组合（5）：1F为现代百货公司，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其间，3F、4F临街部分为通通亮堂的餐饮文娱景象区。还可依据周边商业物业竞赛情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。
三、在首层面积超越1万㎡，层数为3层，总修建面积超越3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈昌盛，或开发商有较好的银企联系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超越4万㎡)，因其首层面积和总修建面积较大，业态组合有较多的挑选地步，这时，组合方法主张为：
组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其间，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。
组合（7）：1F为百货公司，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。
一般说来，组合（4）至组合（7）的项目可谓当地“商业航母”。如总建规划到达3万㎡以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（当然，这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall混为一谈）。这种业态是一个无顾客层次限制、会集了多种零售业态和服务设备的多功用归纳体，它具有“一站式、多功用、休闲性”特点, 服务功用完全，不只满意购物需求，而且也满意休闲、文娱、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，运营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理装备。需求着重指出，本文所评论的业态组合设计都是作者实操经历的总结，它仅仅是供给了若干思路：
首先，作为一个具有社会责任感的开发商在考虑业态组合时，其重视的焦点应该是售楼和运营偏重。因此，，室内步行街始终是这些计划的中心组成元素。
其次，使用大型归纳超市和现代百货公司作为主力店来集合人气，构成商气，以到达提高项目质量的目的，是处理业态组合问题的重要手法。但是，这种设计所带来的问题是，因为这两种业态所需运营面积大，公摊面积最少40%，尽管能够从产权形状上切割，但交房时毕竟不能从实物形状上切割，将在必定程度上导致部分客群不能承受此类商铺而影响售楼。
当然，如果开发商倾力引入知名品牌百货公司或大型综超，精心包装项目，拟定适宜的价格政策（首层定位为百货公司业态其价格一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的价格），处理好买卖合同、租借合同和招商合同间的法律联系，租借期适当延伸（应考虑在10~20年），规划这两种业态的楼层也是能够切割出售的。
第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规划不大时（如2万余㎡），也可将整个项目定位为百货业态并全部切割出售。但当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超越80%。
这儿还有几个问题须作说明：
1.各种组合均应在1F设立1~2个方便快餐、冷饮店以完善功用，但饮食份额不宜太多，以冷食为主。
2.各种业态、业种面积占比应依据当地业态现状、竞赛烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行归纳剖析确定；
3.挑选观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景象价值，地点楼层是否具有杰出的视野；
4.除在顶层规划专业大卖场外，应依据实际需求在2~4层间装备一些其它业种专业店。
诚然，商业规划中的业态组合定位还有许多挑选。但任何挑选都有必要考虑大量的细节，比如，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积怎么划分才利于出售又利于运营，公摊面积多少方易为业主承受，在什么情况下内置步行街可往3层、4层设置，怎样挑选业种组合可使商铺价格最佳，怎么处理业主组赁合同和招商合同的联系等等。
所有这些细节都有必要与项目的业态组合定位“精准”吻合。全球零售业巨子家乐福CEO贝勒能曾说过：零售业便是重视细节。相同，商业房地产项目的实操过程，也是重视细节的过程。因为只要细节的完美才终究体现出开发商的智睿和才干。 |
