商业地产中的商业街，其实是一门十分检测人的生意，不光是是规划方面需求经过精心的规划，在日常运营中也需求不时的维护。
但一切运营维护的条件，首要是项目规划的合理性。
一、标准问题
一切商业项目的修建标准规划是影响人对修建空间感触的关键要素之一。商业街的抱负气氛应该是运用人觉得亲热、放松“和蔼可亲”，使人有愉悦的消费心境，而不是“以势压人”。
依照我这些年对于商业街的经验总结，商业街的标准首要应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所重视的纵向规模首要会集在修建一层。对一层以上的规模几乎是“视若无睹”。而横向重视规模一般也就在10米以内为适宜，而超越15米宽的商业街，行人很或许只重视大街一侧的店肆，不会在超15米宽的规模内“之”字前行。这恰好说明晰商业街修建外观规划的关键应该在修建外观规划的第三个层面上。
所以商业街中的街宽，主张不超越10米，以4~8米为佳。
商业街中心的宽度不该太宽。这是由于一方面是为了保证旅游的舒适度，在商业街中的顾客旅游视角大约在30°一45°，这个视点在欣赏景象细部的规模内。这种空间标准帮助游人将视线招引到修建上，并经过门窗引进店肆空间，构成大街氛围静谧亲热、疏紧迷人，店肆空间关闭、内敛的对比。二是为了造成商业街内客流的涌动作用，减缓客流行进速度，以提高买卖的或许性。
一起修建外观造型的规划可以分为三个层面。
（一）修建的微观造型，也便是天际概括线。著名修建的外观概括往往都很夺目，使人过目不忘等。
（二）人在中距离上对修建的感知方面，也便是修建外观的外观元素。包括修建开窗与实墙面的虚实对比，立面反正线条的划分等。
（三）人到修建近前，与修建直接接触的微观层面。人所能感触的规模也就在一层高之内。这一层面上的规划关键应该是修建的细部和原料的运用。商业街的规划关键也应在首层外观的细部上，包括门窗的方法，骑楼雨罩的运用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、岩画、原料色彩与划分等等。修建师的规划深度不该只是逗留在第一个层面上，短少细部的规划无法满足购物行人对修建的标准要求，必然会空泛没有人情味，所以商业街规划的标准掌握应该以人为本。
（四）商铺面积应当契合现代商业运用规范
一般来说，现代商业的面积规范要求越来越严厉，比方店肆的面宽、进深要素都不能再随意糊弄商家，只要好用才干好出租、好销售。假如店肆的进深越大，店肆的出租率就会越低，实践中商铺的进深在10米以内为佳（具体看各运营业态来定，此处仅以惯例为例），面宽不该少于4.2米，一层店肆单体在50~100平为宜。假如是一拖二的结构在200平左右为宜，面宽不该少于5米（由于楼梯少是1.2米宽），一层设置楼梯后得房率更低。店肆全体的长宽比好操控在1:2的比例内，这个比重比较合理。
各个商铺应当预留分体空调装置条件，空调走管如需穿越其他商铺时应预留管井或套管等条件。并对厨房排油烟设置独立的排油烟接进口、化油池等前期条件。后便是上下水和电力条件必定要在前期规划好，尤其是电力问题，不要等后边手忙脚乱的去增容。
五）商业街的全体长度在300米以内较适宜
这个数据是我多年来去各项目考察得来，不仅可以用于商业街，也可以用于购物中心。由于一旦距离过长，则人会产生烦躁心情产生逃离愿望，假如是儿童则会产生疲乏感。所以一旦商业街超越300左右的距离，就应当设置一处休憩点或辅以各类造型小品来平缓心情。
二、修建物的空间
人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以规划师对大街的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地规划。
首要商业街的长度随商业的规模而定，没有具体的标准。但室外修建空间依据心思感触方式可以分为向心的、有聚合力的，作为商业街这样一个有聚合要求。需求行人购物休息可以驻足逗留、感触欣赏环境的空间，它有必要是一个经过修建手段塑构成的“积极空间”。也便是在商业街的两头需求某种方法的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终，一起也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。
从人的行为方式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超越20米宽的大街难有近人的标准。从修建高度与大街比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4.商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是有必要考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则或许被“广场”的感觉取代。
在首层商业与二层住所之间用雨罩、骑楼、遮阳等方法将商业空间与寓居空间在室外区分隔是必要的。既能下降噪音和视觉搅扰，也可使上下不同的修建特性有一个明晰的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将修建主体所构成的外部空间划分红次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好习惯购物行人的标准，无论修建主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。
三、风格色彩的多元化
天然构成的传统商业街的诱人之处在于其不一起期制作，风格悬殊的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到一致的富贵作用。新规划的商业街往往因人为的一致而流于单调乏味。为寻求传统商业街的意境，规划师应有认识地放弃寻求立面方法简单的一致，甚至应故意发明多种风格的店肆共生的作用。
不同风格的修建单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是相同规划的不同单元，也经过原料、色彩的改变，加强外观差异化。商业街的魅力就在于冗杂多样立面形状的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。
四、面材的软化与精化
商业街修建与其它修建外观的重要不同是店家需求依据本身商业的性质特点，二次装饰店肆外观。修建的外观规划只是是一个基础渠道。店家起码需求装置招牌，有些连锁店还需求改为特定的色彩、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为修建外观中惹眼的元素。失控的第2次外装或许会同原修建规划立意抵触，甚至损坏修建空间的作用。所以老练的商铺外观规划应考虑改造外装的或许，预留店名、招牌、广告和其它饰物的方位。
五、重视非修建元素
商业街室外空间与气氛的构成，首要决议于修建的空间形状和立面方法，但也取决于其它一些修建元素的运用，比方室外餐饮座、凉亭等功能设备，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人产生密切接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需求从景观、园林的视点深化商业街的规划。
六、商业街运营的项目的中心
运营办理是商业街运营的中心，是商业街收益和物业价值提高的源泉。现代商业街办理运营的精华便是要把松懈的运营单位和多样的消费形状，一致到一个运营主题和信息渠道上。不能一致运营办理的商业街项目，会逐步从“商业办理”蜕变成“物业办理”，直至终彻底损失自己的商业中心竞争力。
一致运营一般包括四个方面的内容：一致招商办理、一致营销、一致服务监督和一致物管。这其间“一致招商办理”又是后边三个一致作业的基础和来源。这项作业的成败得失不仅决议了发展商前期的规划是否成功，而且决议着后期商业房地产项目商业运营的办理能否成功。
（一）中心微观运营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形状。中心微观运营主体的方位需求先确定，大型商业房地产的中心商铺合适放在线性步行街的端点，不宜会集安置在中心，这样才干达到组织人流的作用。
（二）在微观商业主体的布局上，应该考虑挑选一些微观商业主体会集安置，由于购物者对商业房地产只要一家商铺出售某种产品不会感到满意，希望可以像在城市商业区购物相同，方便的进行样式、质量和价格的比较。会集安置有利于扩大产品掩盖规模，供给与城市商业区相同的竞争性和便利性，发明“购物气氛”。
（三）后考虑普通微观运营主体的方位，微观运营主体的适当组合可以在必定程度上提高销售额。对于一些大型商业房地产项目微观运营主体布局需求一致规划和安置。各种微观运营主体之间的亲和力是不同的，一些运营项目的商铺组成集体有助于加强招引力，另一些运营项目的商铺需求彼此避开。商铺之间的方位联系受承租政策决议，研讨发现，商铺销售额和经过商铺的人流数量有必定的比例联系，这个成果常常用于确定微观运营主体的安置，一个基本规矩便是微观运营主体的安置有必要可以加强商铺之间的交流。
七、商业街项目营销推行准则
商业街项目应该尽量挑选国内外某些范畴知名企业、知名品牌。推行策划应该面对世界性水准的众多时机的筛选，规模上要广，关键介绍项目所在地消费环境、本项目的运营定位、项目的业态组合、运营规模、办理方式等协作商关心的实际问题，使协作商对项目有全面、深化的了解，便于进一步接触洽谈协作。
（一）项目推行策划的程序发达区域一般要由内而外，即先做好本区域推介作业，再进一步招引外地协作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等区域；其他区域可以先外后内，即首要去招引在国内外市场上抢先的企业和品牌，再挑选当地有特征的产品和服务项目。
（二）项目推行策划的方法选用立体交叉的方法进行，可以经过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方法。
（三）在微观运营主体挑选上应该遵循如下战略：中心主力店先行，辅佐店随后的准则、零售购物项目优先，辅佐项目配套的准则、放水养鱼的准则、先做人气，再做生意的准则。
八、重要客户的推行运营准则
高端租户细节上的考虑
对于瞄准世界租户的商业街来说，具备长期的开发眼光是至关重要的。现在，我国许多在建中的零售物业项目都预备以散售方法出售，开发商以图提早获得报答，或偿还项目开发期间产生的债款。不过，许多世界独特品牌对全体客户组合适当敏感。这些世界租户往往依据其他接近租客的品牌而做出选址的决议。在产权分拆的商场内，业主们是无从操控商户组合，也难以招引高品质的租客。
开发商有必要具有久远的投资意向，才干获得世界级租户及本地知名品牌租户的垂青。要照顾到诸多细节。一是优质的市场推行材料，例如宣传册，光碟及网页等。二是租物优惠。商场开发商若能供给协作伙伴或协助获得零售牌照及品牌代理，便会增加对世界级租户的招引力。三是大型租户预租推行。大部分国内的开发商均会犯同一个过错，便是在整个零售项目完成工程后才开始招揽大型租户及需求特别要求的零售商，例如电影院。经常产生的状况是，商场的楼面规划不合适 于目标租户所租借，而修建工程已经到了一个不行做大幅修正的阶段。如不能招引有实力的大型租户进驻，该商场将难以悉数租出，尤其是优质的租户群，开发商的报答也将大幅减少。
九、关键主张
（一）必定要结合城市文明、城市特征进行改造，不行求大求洋以住所思路进行开发。
（二）用好文明要素
商业街已不再是单纯的销售产品的去向，而应充沛利用文明要素来进行场景铺垫。宁波的南塘老街、无锡的清名桥街区、佛山的岭南天地、武汉的汉街都有许多的可取之处，充沛利用了历史文明要素来衬托项目的调性。
但此种方式必定要对当地的历史文明要素进行充沛发掘，不行仓促上马。我在处理广东的商业街项目时，曾花了半年时间通读当地市志，并积累了很多文明信息资料，终才进行了项目全体策划。当然我的方法归于个案，并不适用现代开发商高周转的方式，但我以为假如要打造精品商业街项目，就应当充沛发掘当地历史，以打造无形的文明壁垒。
（三）做好运营计划
一条成功的商业街，硬件的成功只能是说有一个好的开始，但真正可以发明价值与利润的仍是项目运营，这才是商业的中心要素。这涉及到项目前期的定位、招商、营销和测算等等要素，更需求有着周密的组织与布置。以运营为例，在前期规划阶段，就应当由运营人员参与进入项目规划，尽或许提早对商户运营时会产生的问题进行预设。招商很简单，但不是重要的，招来的商户能存活下去才有赚钱的或许性，而这是目前国内商业街运营中为缺失的一块。
（四） 明晰的认知
无论是什么背景与资源，有必要要对商业地产有一项明晰的认知。商业地产的关键并非是地产，而是商业。只要是商业便是一项详尽艰苦的作业，不存在取巧的或许性。你的付出与艰苦，商户看在眼里、顾客看在眼里，但反过来说，你的诈骗，其实大家也是心知肚明。所以任何商业地产从业者有必要要有一项明晰的认知：你便是服务者，你的仅有职责是服务好向你交纳金钱的人，他才是你该服务的人，这才是商业地产的中心逻辑。 |
