当下我国国内各等级城市中都存有或多或少的因各种原因死去的商业地产项目，这些商业地产项目一是给项目投资商回款带来了严重问题，二是成为城市中的“建设废物”、“鬼”楼、烂尾楼，给当地政府时任主管领导出了道难题，三是把投资该项意图小业主坑的死死的。
如此的商业地产“死盘”究竟是什么原因造成的呢？本文，为咱们共享商业地产项目因各种运作欠安的问题从而“死”掉的原因。
No.1
商业地产定位重概念不重落地
消费晋级的大布景下，崛起的90后、00后新一代喜爱个性化、定制化的体会，近几年许多购物中心、商场开业时，会用“添补当地商场的空白“等噱头进行宣传，可是实际上，多是概念定位，落地很难。
定位是商业地产能够成功的关键要素。经过商场调查，首先必须确保大方向是正确的，经过人口规划、收入、消费习惯、商圈老练度、地段方位等要素，判断商业地产是高端、中端、仍是低端物业，是市级、区级、仍是社区级物业，大方向正确，才干针对具体情况才干有下一步的精准定位。
可是笔者了解到，不少商业地产的定位更喜爱虚无缥缈的概念式定位，比方要主打高端豪华，比肩巴黎老佛爷、春天百货等，费时吃力进行策划计划，实行时发现根本不具备实操性。
比方某城的一处商场，坐落城市副中心，开发商将本来是区级商业定位为市级商业，导致招商不足，开业时近半空置，后期紧迫调整，定位调整为区级休闲购物中心，增添餐饮、休闲文娱等业态比例，终完成了盈利。
由此可见，即使地段优胜，做欠好定位的商业地产依然会失利。不少房企想用虚无缥缈、看似高大上的的项目定位去忽悠商户、客户，实际上被忽悠的往往是自己。
No.2
过错的业态配比目标
笔者遇到许多城市里的商业地产项目规划体量都存在盲目做大的现象。例如一个国内欠发达区域，城区人口60万的小城市，开发商非要开发15万平米的会集商业产品，先不讲该城市里面已经有众多入市运营好且地理方位佳、老练的竞品项目，明显有这样主意的开发商可能都没有考虑你这个城市有多少商业品牌能够把你的项目装满、后期商业面积租售留、怎样运营等系列问题。商业项目体量不是越大越好，能够在所处的城市区域添补空白是佳。
再有，笔者遇到的一个俗称四线城市的商业综合体项目，总体量45万平米，其间酒店2万平米、公寓4.5万平米、写字楼4万平米、会集商业8万平米、商业街3.5万平米、住所23万平米。
从数据目标上看如同问题不是太大，可是该城市公寓和写字楼产品根本就没有任何商场可言。试想，地产开发实际问题是回款挣钱，规划业态中的公寓、写字楼产品怎样变现？！
有的人说，等竣工盖好等几年就有人买了，你问问哪个开发商不是想快速资金回流。商业地产开发不是长线钓大鱼，现在我国的商业地产商实际的开发主意都是想：短线快钱。
所以规划一个商业地产项意图业态搭配目标，不是简略地块面积总量问题，商业地产产品业态规划是要考虑该区域的人口商业消费目标、城市所处我国商业地产开展的阶段水平和实际需求、本身城市的商业人均可消费面积、区域中商业项意图竞品运营情况、未来该区域可能呈现的政策规划和未来竞品、区域常驻顾客的惯性消费习惯等综合要素来进行考量，不能一味参照现在我国其他城市已有的、以为的成功事例，不然注定要失利。
No.3规划、运营才能弱后期无法习惯商场调整
商业地产有这样一句话，修建百年不变，商业年年在变。一个商业体的建成，需要能应对多个业态的组合，并能习惯商场需求进行实时调整。假如一个房企缺乏规划、运营才能，面对商场应战，必然会失利。
灵活的规划能确保商业体的变通度，可是好的规划并不必定要是请国外大牌规划团队等。笔者看过不少绝佳地段的商业中心失利的事例，其间几个是开发商请了国外闻名的规划师团队，将巨大综合体规划成“龟”字型，极不合理，后期改建的成本之高不如把项目推倒重来。
商业体做好的规划，必须要弄懂顾客的心思，所谓零售即细节，便是这个道理。
规划之初房企就要有应对未来改变的准备，房企假如没有这个提前考虑，后期堕入被迫，商业地产很可能会被拖死。
No.4
盲目仿制借鉴和同质化严重
我国现在不乏一些成功的商业地产开发企业和经典项目，许多区域的开发商老板看到其成功的表现，便让执行团队依照其照搬过来，以为必定成功。
商业地产不是靠仿照就能运作成功。
商业地产仿制不必定成功，因为每个地块都有其该区域的商业价值地理属性，假如商业地产盲目仿制就能取得成功获利，我国现如今应该不会有这么多商业死盘。
同样，在城市中一个区域开发当量的商业地产面积是有供需关系目标的，咱们见得多的是一个城市的商业中心区域，商业项目真是比比皆是、移步一景。例如扎堆的购物中心更多的只是案名和修建方法不同而已，里面的业态布局和品牌落位大多数是异曲同工，试问：顾客去哪家购物如同要依托投硬币抉择了。
笔者以为当今我国的商业地产已经进入了5.0产品形式，从前期的住所底商、百货商场、购物中心、城市综合体，到现如今场景体会的微游乐，明显光靠盲目仿制和同质化是不能成功运作商业地产项意图，与时俱进的变革是商业地产开发和运营的中心价值。 |
